摘要:1-12月份，全市新房投放面积531.87万平方米，45865套，同比分别增长20.77%、15.22%，其中住宅439.87万平方米，35535套，同比分别增长20.33%、14.49%。
一、市场基本情况
（一）新建商品房。
投放：
1-12月份，全市新房投放面积531.87万平方米，45865套，同比分别增长20.77%、15.22%，其中住宅439.87万平方米，35535套，同比分别增长20.33%、14.49%。
其中：
市区新房投放面积357.33万平方米，32424套，同比分别增长24.52%、16.48%，其中住宅投放284.18万平方米，23240套，同比分别增长20.67%、13.45%。
县市新房投放面积174.54万平方米，13441套，同比分别增长13.76%、12.28%，其中住宅投放155.69万平方米，12295套，同比分别增长19.72%，16.52%。
销售：
1-12月份，全市新房销售面积700.9万平方米，55531套，销售金额282.15亿元，同比分别增长35.51%、30.23%、37.51%，其中住宅销售面积618.02万平方米，51215套，销售金额247.72亿元，同比分别增长32.17%、31.02%、45.5%。
其中：
市区新房销售面积472.54万平方米，37639套，销售金额211.82亿元，同比分别增长39.81%、30.24%、43.79%，其中住宅销售面积409.78万平方米，34621套，销售金额187.79亿元，同比分别增长32.27%、30.7%、48.51%。
县市新房销售面积228.37万平方米，17892套，销售金额70.33亿元，同比分别增长27.42%、30.19%、21.54%，其中住宅销售面积208.25万平方米，16594套，销售金额59.94亿元，同比分别增长31.98%、31.69%、36.8%。
价格：
1-12月份，全市普通商品住房销售价格4008元/平方米（不含保障住房、高档住宅及团购性住房），同比增长10.08%。
其中：
市区普通商品住房销售价格4529元/平方米（不含保障住房、高档住宅及团购性住房），同比增长7.48%。
县市普通商品住房销售价格2878元/平方米（不含保障住房、高档住宅及团购性住房），同比增长3.65%。
供需比：
1-12月份，全市商品房供需比为0.76:1。
其中：
市区商品房供需比为0.76:1。
县市商品房供需比为0.76:1。
可售：
截止2016年12月底，全市商品房累计可售面积772.45万平方米，77775套；商品住房可售面积444.43万平方米，35125套。商品房消化周期是13个月，其中住宅9个月（根据2016年月均销售面积58.41万平方米，其中住宅51.5万平方米，用现库存数除以当年月均销售面积得出消化周期）。
其中：
市区商品房累计可售面积452.83万平方米，53158套；商品住房可售面积214.68万平方米，16974套。商品房消化周期是11个月，其中住宅6个月（根据2016年月均销售面积39.38万平方米，其中住宅34.15万平方米，用现库存数除以当年月均销售面积得出消化周期）。
县市商品房累计可售面积319.62万平方米，24617套；商品住房可售面积229.75万平方米，18151套。商品房消化周期是17个月，其中住宅13个月（根据2016年月均销售面积19.03万平方米，其中住宅17.35万平方米，用现库存数除以当年月均销售面积得出消化周期）。
（二）存量房。
销售：
1-12月份，全市二手房交易面积142.22万平方米，同比增长5.9%，交易套数12144套，同比降低0.88%，其中二手住房交易面积130.32万平方米，同比增长5.46%，11611套，同比降低1.91%。
其中：
市区二手房交易面积122.86万平方米，同比增长2.46%，交易套数10918套，同比降低2.16%，其中二手住房交易面积112.52万平方米，同比增长2.11%，10432套，同比减低4.1%。
县市二手房交易面积19.36万平方米，1226套，同比分别增长34.61%、12.17%，其中二手住房交易面积17.8万平方米，1179套，同比分别增长33.13%、22.94%。
价格：
1-12月份，全市二手住房交易价格2746元/平方米，同比增长5.04%。
其中：
市区二手住房交易价格3493元/平方米，同比增长2.77%。
县市二手住房交易价格1998元/平方米，同比增长9.28%。
（三）房地产开发。
1-11月份，全市房地产开发投资共计346.35亿元，位居全省第2位，占全省比重6.3%，同比增长42.8%，增速位居全省第1位。本年土地购置面积共计45.88万平方米，同比增长3.2%。施工面积共计2331.02万平方米，同比增长18.7%。其中，住宅2014.71万平方米，同比增长17.6%。新开工面积共计669.9万平方米，同比增长54.6%。其中，住宅602.21万平方米，同比增长56.2%。竣工面积共计263.42万平方米，同比增长35.4%。其中，住宅236.89万平方米，同比增长29.1%。
（四）全省排名。
2016年，销售量全省总排名第3位，仅次于郑州（1813.45万平方米）、洛阳（616.98万平方米）。库存量全省总排名第3位，仅次于郑州（2238.97万平方米）和洛阳（514.63万平方米）。二手房销售量全省总排名第3位，仅次于郑州（687.77万平方米）和洛阳（141.19万平方米）。商品住房均价保持稳定，在全省处于中等偏上水平，排名第5位，全省商品住房均价是5982元/平方米。
二、市场形势分析
（一）市场投放平稳，主体相对集中。
1-12月份，市区新房投放面积357.33万平方米，32424套，同比分别增长24.52%、16.48%，其中住宅投放284.18万平方米，23240套，同比分别增长20.67%、13.45%。按区域划分，平原新区和东区的投放力度最大，共占市区总投放的60-70%，投放量最少的是凤泉区，占市区总投放的1%。按月份来看，3、6、9、12单月份的投放量和增速均远超出其他月份，时间节点上属于市场高投入的月份，投放量最少的月份是4月（15.37万平方米），投放量最多的月份是12月（64.91万平方米），总体来看，市区的总体投放趋势较为平稳。
目前投放市场整体特点是：受环境影响，各房企加大了推盘力度，项目相对集中，如东区的忆通壹世界、惠邦华恩城、正商城、金宸国际，平原新区的恒大御景湾、碧桂园凤凰湾、绿地泰晤士新城等项目（以上项目的投放量均排在2015年各房企投放排行榜前十）占据大半，小项目投放也零零散散，数量有限；因近期商品住宅方面销售火爆，各房企加大了市场投入，增速上有所回升，但投放量较大的房企依然以以上几家为主，多聚于平原新区，新的市场投放依然投入在老项目上，各房企在内城区内的新开发项目几乎没有，现在市区房地产市场投放方面的特点就是大房企持续做大，小房企略显颓势。
根据市统计局支持提供的数据，自8月份以来本年土地购置面积出现上升趋势，1-11月份本年土地购置面积共计45.88万平方米，同比增长3.2%。近几个月来土地购置面积的猛增，摆脱了今年之前的总体低迷颓势，开发用地的增加，一定程度上释放了商品房的投放，也平衡了供需关系。
（二）成交量创下历史新高，政策利好显著。
2016年全年销售量创下历史新高。1-12月份，市区新房销售面积472.54万平方米，37639套，销售金额211.82亿元，同比分别增长39.81%、30.24%、43.79%，其中住宅销售面积409.78万平方米，34621套，销售金额187.79亿元，同比分别增长32.27%、30.7%、48.51%。
前期多项优惠政策效应明显并带动市场积极前行，效果明显。平原新区的新老开发项目销售火爆，如碧桂园凤凰湾、恒大御景湾、绿地泰晤士新城的销售量在全市区的销售总排名均排在前10名，近半年来平原新区的销售量几乎占到全市区销售量的三分之一。东区如惠邦华恩城、正商城、常春藤、忆通壹世界、金宸国际、星海国际等，这些项目是今年销售最好的几个楼盘，占到东区新建楼盘销售总量的80%，以上楼盘的销售量在全市区的销售总排名均排在前10名。我市房地产市场正逐步向区域拉动显现、结构优化调整、市场产品结构和业态呈现出集约化、品牌化发展，并显现出良好态势。
（三）市区库存压力不大，县市库存压力减弱。
截止2016年12月底，市区商品房累计可售面积452.83万平方米，53158套；商品住房可售面积214.68万平方米，16974套。商品房消化周期是11个月，其中住宅6个月（根据2016年月均销售面积39.38万平方米，其中住宅34.15万平方米，用现库存数除以当年月均销售面积得出消化周期），销售量继续大于投放，较好的落实了“去库存”政策要求。
4个县市的去库存压力较大。辉县市、新乡县、获嘉县和原阳县的库存较大，分别为71.11万平方米、66.13万平方米、61.96万平方米和55.05万平方米，如果按照各县市现库存数除以2016年月均销售面积得出消化周期的话，去化周期分别为12个月、28个月、27个月和19个月，全县市平均去化周期为17个月，去库存压力较2015年将会减弱，其中新乡县的去库存形势最为严峻。
（四）房价保持稳定，市民能够接受。
1-12月份，市区普通商品住房销售价格4529元/平方米（不含保障住房、高档住宅及团购性住房），同比增长7.48%。自2015年第三季度以来，东区和平原新区有新的楼盘相继入市（如忆通壹世界二期、恒大御景湾、碧桂园凤凰湾、宝龙城市广场二期等)，这些楼盘的入市均价普遍偏高，是目前市场销售市场主力项目，直接拉高了东区均价。2016年房价达到4529元/平方米，同比增长7.48%，但按照2015年我市人均可支配收入25349元计算，3口之家6年收入，可购买市场均价房屋100平方米左右，未突破家庭6年收入购买一套住房的通行衡量标准（收入价格比）。
同时，需要关注的是惠邦华恩城、正商城、常春藤、上海城等个别楼盘以比“团购房”稍偏高的入市价销售掉现有存房，但这些在售商品住房并不以“团购房”类型进行交易，依然按照正常交易类型进行买卖，所以我们在数据整理上依然按照普通商品住房的价格给予统计汇总，这种情况在一定程度上得以平衡了市区均价，一直保持在平稳水平，形成了“销售量猛增，价格并没有随之猛增”的局面，市区的房屋价格方面应该说是健康向前的。
（五）存量房创下历史新高，价格保持稳定。
2016年存量房成交量创下历史新高。1-12月份，市区二手房交易面积122.86万平方米，同比增长2.46%，交易套数10918套，同比降低2.16%，其中二手住房交易面积112.52万平方米，同比增长2.11%，10432套，同比减低4.1%，二手住房交易价格3493元/平方米，同比增长2.77%。总体来看，市区存量房市场基本平稳，价格保持稳定，新房市场的火爆也一定程度上助推了存量房市场的平稳前行。
前段时间因为大多数办理户在过户时因土地信息缺失无法落宗，处于权籍调查环节，出现了无法继续办理的情况，现我中心和国土部门联合出台了《关于市本级不动产登记有关问题的处理意见二（试行）》文件的操作细则，现有困难和问题已得到妥善处理，未来交易量也相应回升，12月单月成交量全年最高，达到16.57万平方米，同比增长49.44%，环比增长43.95%。
三、市区12月份新建商品房销售过快的原因分析
（一）相关数据。
12月份，市区新建商品房销售59.94万平方米，5201套，金额28.45亿元，同比分别增长16.57%、20.53%、19.74%，环比分别增长87.02%、87.97%、87.11%。其中住宅销售面积56.8万平方米，4835套，销售金额26.25亿元，同比分别增长20.08%、19.12%、28.68%，环比分别增长91.12%、93.48%、92.17%。12月份的商品住房销售量全年最高，占当月销售量的95%。
（二）原因分析。
经调查了解和认真分析，12月份销售集中放量的主要原在于，前期的购房优惠政策将截止，而近期房地产调控从紧政策信号的叠加效应。
1、从居民角度看，多希望赶在年底购房优惠政策结束前置业，享受到政策优惠。
2、从开发商角度看，为促进销售一是加大了投放，如建业壹号城邦项目二期、绿都·枫景上东二期，圣亚湾、润田·金域蓝湾等新项目先后入市开盘，为置业者提供了更多的选择。二是推出各类优惠促销活动（如恒大雅苑推出房价立减两万，每年送教育基金2000元，松江帕提欧和太阳城巴黎左岸针对返乡置业群体推出低房价、全款购房打9.2-9.5折等优惠活动）。
四、2017年一季度房地产市场走势预测
从当前情况和我市房地产市场多年趋势分析，2017年一季度将出现恢复性调整。
（一）投放力度保持平缓。
受春节假期工地停工影响，历年一季度都投放平淡，所以预计在2017年一季度市区的投放方面或将表现的相对平静，投入市场的将以小项目为主，数据反应上也会偏弱，下半年的投放形势会略有好转。
（二）成交量稳中求进。
在经历了2016年销售历史最高峰之后，我市房地产市场在2017年将进入一个平稳调整期。随着购房优惠政策的结束、置业者对2017年房地产市场的观望和春节假期等因素的影响，预计2017年一季度市区销售指标将出现环比下滑，一季度商品住房方面销售也会较为平淡。
（三）房价保持稳定。
房价不存在大跌、大涨的可能。2016年市区商品住房火爆销售的同时并没有出现房价暴涨的情况，原因在于我市新建商品房供给充足，发展平稳。考虑因为高地价带来的成本压力，以及宽松货币环境的背景，都将给未来的房价带来支撑，所以预计一季度房价会保持平稳局面，或将出现小幅下挫或上扬，而非大面积调整。
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