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2015年1-3月新乡市房地产开发运行分析
编辑:新乡楼市网 2015年06月03日11:24 来源:新乡市统计局
摘要:2015年一季度,新乡房地产开发投资市场较去年同期大幅下降,市场观望气氛浓厚,商品房销售低迷,房地产企业资金来源增速明显回落,投资者信心不足。
2015年一季度,新乡房地产开发投资市场较去年同期大幅下降,市场观望气氛浓厚,商品房销售低迷,房地产企业资金来源增速明显回落,投资者信心不足。

     一、全市房地产开发运行的基本特征(以下数据不包含长垣)

     (一)房地产开发投资比去年同期下降明显,各县区发展不均衡。

     新乡市房地产开发投资33.9亿元,比上年同期下降23.1%,增幅比上年同期回落76.8个百分点。其中全市住宅投资27.83亿元,比上年同期下降17.6%,增幅比上年同期回落个65.3百分点,占房地产开发投资的比重由上年同期的76.5%提高到82.1%;办公楼投资0.55亿元,比上年同期下降64.1%,增幅比上年同期回落247个百分点,占房地产开发投资的比重由上年同期的3.5%下降到1.6%;商业营业用房投资2.57亿元,比上年同期下降46.3%,增幅比上年同期回落97.9个百分点,占房地产开发投资的比重由上年同期的10.8%下降到7.6%。其他类房屋投资2.95亿元,比上年同期下降26.6%,增幅比上年同期回落114.2个百分点,占房地产开发投资的比重由上年同期的9.1%下降到8.7%。

     2015年1-3月新乡市各县市区房地产投资情况

     各县市区房地产投资增幅分布极不均衡,增幅与去年同期相比下降较多县市区为延津县和卫滨区,多个县市区房地产投资的跳水式跌幅也是导致新乡市2015年一季度房地产投资比去年同期大幅降低的主要原因。

     (二)房屋施工和竣工面积增幅同比下降,新开工面积降幅较大。

     全市房屋施工面积1544.99万平方米,比上年同期下降8.4%,其中,商品住宅施工面积1343.32万平方米,比上年同期下降6.1%;全市房屋新开工面积69.41万平方米,比上年同期下降44.1%,其中,住宅新开工面积64.55万平方米,比上年同期下降40.7%;全市房屋竣工面积61.85平方米,比上年同期下降39.9%,其中,住宅竣工面积59.35万平方米,比上年同期下降29%。

     (三)商品房销售市场下滑,销售面积和销售额增幅双双走低。

     全市商品房销售面积58.66万平方米,比上年同期下降35.2%。其中,商品住宅销售面积56.22万平方米,比上年同期下降33.8%。全市商品房销售额21.75亿元,比上年同期下降36.7%,其中商品住宅销售额为20亿元,比上年同期下降34.7%。

     2015年1-3月新乡市各县市区房地产销售情况


     从房地产销售情况统计看出,我市各县市区房地产市场发展不均衡,而且以增幅下降居多,特别是卫滨区、牧野区等中心城区下降幅度更是惊人,这也引发我市一季度房地产销售增幅与去年同期相比出现大幅下降。

     (四)企业实际到位资金增速回落,定金预收款和个人按揭贷款增长明显。

     1-3月房地产开发企业本年实际到位资金78.23亿元,比上年同期下降27.3%;本年到位资金小计48.53亿元,比上年同期下降12.2%。其中自筹资金29.51亿元,比上年同期下降10.9%,增幅比上年同期下降31.5百分点;定金及预收款8.22亿元,比上年同期下降1%,增幅比上年同期提高4.7个百分点;个人按揭贷款3.37亿元,比上年同期增长21.6%,增幅比上年同期提高48.5个百分点。

     二、新乡市房地产市场存在的主要问题

     (一)房地产投资集中于住宅投资。

     2015年一季度,我市房地产住宅投资占房地产投资的比重为82.09%,房地产企业的主要投资方向仍为住宅投资。从房屋管理局获悉,我市商品住房供需比为1.51:1,商品住宅已经略供大于求,大型的城市综合体、商务商业、工业地产和其它地产开发所占份额较少,住宅建设投资占比过大不利于城市功能的完善和城市化建设的推进。

     (二)销售前景形势严峻。

     近期国家不动产登记条例出台和开征房产税试点等政策启动之后引发出二手市场抛售预期,加之银行个人按揭贷款利率上浮等因素影响,房地产市场存在观望情绪,犹豫态度渐现,购房者期待房价下跌,并不急于出手购房。因此2015年一季度商品房销售面和销售额增幅出现大幅下降。

     (三)投资信心不足。

     在实地走访调研中,银行信贷难度加大,销售量与去年同期的下跌都直接导致中小企业资金紧张,继而引发对市场表现信心不足,新开工面积比去年同期大幅下滑,多个企业拿地意愿不强。加之人工成本逐年上涨,但房价却没有出现房地产企业预期的稳步上涨,对房地产企业特别是中小企业后续投资产生一定影响。根据前期调研情况分析,我市房地产企业分为三类:1、外省来新投资企业。因为公司有上市公司支持,资质高实力雄厚,项目开发体系成熟,房屋设计配套合理,环境周边规划宜居等优势,在我市销售情况一直良好,贷款和自筹资金来源通道畅通。2、本省来新投资企业。因为依托有大型集团资金来源也暂无压力,但因为市场同质化房屋竞争激烈,成交量略有下降,房屋库存较大,如何能够尽快的消化库存回笼资金是这些企业目前的主要目标。3、新乡本地房地产开发企业。因为部分企业本身资质不高,不在银行贷款发放准入名单之内,导致取得银行贷款困难重重,在目前销售价格变化不大的前提下,人工成本和资金成本逐年上涨,带给企业巨大的困难,加上企业本身开发的项目属于棚户区、城中村改造,拆迁困难导致工期延长以及销售的持续低迷都给企业发展带来严峻考验,这部分企业如果想继续项目的开发,必须依靠企业自筹资金,因此选择其他金融渠道进行融资,其中就有一些企业与投资担保机构存在业务关系,而担保机构风险爆发后,就有可能引起相关开发商资金链断裂,进而出现项目烂尾,无法如期交工等一系列问题。

     三、应对新乡市房地产市场新情况的建议

     (一)提升城市形象,挖掘刚性需求潜力。

     一季度房地产市场反应低迷,销售热情不旺,继而引发投资热情消退,同时银行贷款审核更加谨慎,特别是对中小房地产企业更是慎之又慎,压缩贷款额度。这种环境确实影响房地产企业进一步投资的积极性,这种恶性循环不及时扭转,2015年房地产市场持续走低的可能性就很大。在现阶段政府部门要积极主动吸引优质项目落户,提升城市形象,增加城市就业机会吸引外来人口,扩大刚性需求和商用投资消费人群,同时引导房地产市场的正确舆论导向,通过多角度解读房地产市场的热点,稳定新乡市房地产市场环境,营造房地产有序销售架构,增强房地产企业投资信心。当前及今后一个时期,是城镇化快速发展的时期,大批农村转移人口将进城落户,刚性需求仍然坚挺,房地产市场有着很大的空间,因此采取有效措施保持房地产市场健康地发展意义重大。

     (二)做好房地产市场服务,有效解决房地产企业遇到的问题。

     目前房地产销售市场出现大幅下降,应该引起高度重视,政府适当介入干预,管控好民间资本、个人信贷资本流向,简化房地产企业开发手续,适度降低开发工地包括拿地、拆迁、保障房安置等投资成本,缩短拆迁取得净地时间,控制不可预见投入成本,为房地产企业营造良好开发环境,增强企业投资信心,保障我市经济持续良好发展。

     (三)多部门联合监管,有效规范房地产开发市场。

     积极探寻科学合理制定区域发展模式,集约节约开发土地资源,平衡住宅和商用、办公楼以及大型综合体的平衡供应量,规范金融信贷环境,合理资金流向,积极协调金融机构放宽贷款政策,加大房贷有效投放力度,多管道、多部门分头管理,联合监管,信息共享等多手段规范我市房地产开发市场,避免盲目开发引起的房地产市场泡沫产生。

     (四)吸引大型房产企业落户新乡,建设城市新热点。

     营造新乡良好的投资环境,吸引大型房地产企业落户新乡,引导企业开发多层次房屋类型,特别是鼓励类似宝龙城市广场和红星美凯龙等城市综合体项目的开发建设,增加城市多方位活跃区域,拓宽房地产市场发展新思路,刺激我市房地产投资、销售止跌回升,健康稳定发展。

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